A sublocação de imóvel é uma prática comum no mercado imobiliário. Entenda sobre cláusulas contratuais e a lei do inquilinato para não correr riscos neste artigo!
O que é a sublocação de imóvel?
A sublocação ocorre quando um imóvel é alugado para o locatário, mas quem ocupa o imóvel é outra pessoa. Ou seja, uma pessoa aluga um imóvel e, posteriormente, aluga para outra pessoa.
A prática é autorizada e regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) desde que o locador esteja de acordo. Caso contrário, inquilino e sublocatário ficam passíveis ao pagamento de multas, processos e, se for o caso, ação de despejo.
Normalmente, este tipo de aluguel ocorre quando quem está alugando o imóvel não o utilizará (por qualquer motivo), no entanto, não quer romper contrato.
Consequentemente, o novo locador passa a pagar parte ou totalidade dos encargos da moradia de acordo, como aluguel, condomínio e taxas, por exemplo, além da preservação do imóvel.
O contrato de sublocação de imóvel
Em primeiro lugar, para evitar aborrecimentos, a permissão ou proibição da sublocação deve estar prevista no contrato de locação do inquilino desde o início. Se for o caso, ela deve ser adicionada como termo aditivo.
O contrato de sublocação segue as mesmas premissas do contrato de locação. A ilegalidade do contrato de sublocação pode ser denunciada por qualquer pessoa. Por isso, é importante o entendimento das cláusulas por ambas as partes.
O contrato de sublocação é “subordinado” ao contrato de locação, por isso, ele deve respeitar regras já estabelecidas. O inquilino não pode “repassar” o imóvel para um terceiro e deve continuar a frequentá-lo, por exemplo.
Por ser um contrato subordinado, o prazo de vigência do contrato de sublocação é o mesmo que o de locação. Ou seja, se o contrato com o inquilino for rescindido, o de sublocação também será.
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Sublocatário e inquilino: direitos e deveres
O sublocatário e o inquilino possuem os mesmos deveres. Cumprir com todos os prazos de pagamentos estabelecidos, ficar atento às regras do condomínio e zelar pelo patrimônio não podem sair do radar.
Pensando nisso, é importante realizar vistorias na entrada e na saída para averiguar a situação do imóvel.
Os direitos do inquilino também se aplicam ao sublocatário. As indenizações referente a quebra de contrato e seguros residenciais, por exemplo, valem para o inquilino e sublocatário.
O preço pago pelo sublocatário não pode ser maior que o preço do aluguel pago pelo locador. No entanto, em imóveis multifamiliares, o preço pode chegar até o dobro do valor do aluguel, conforme prevista na lei do inquilinato:
“Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.”
Quando o assunto é o Direito à Preferência, ou seja, quando o imóvel alugado fica disponível para venda, o sublocatário tem preferência de compra sobre o inquilino.
Somente com a falta de interesse do locatário que o imóvel fica disponível para o inquilino. Além disso, em casos que existam mais de um sublocatário, dê preferência aquele que possui um contrato mais antigo.
Por fim, mas não menos importante, a finalidade pela qual o imóvel foi alugado precisa estar clara. Inquilino e sublocatário devem cumprir com o uso estabelecido em contrato, seja ele comercial ou residencial.
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