A locação por curta temporada em condomínio residencial não é automaticamente permitida só porque o imóvel pertence ao proprietário, nem pode ser classificada apenas pela plataforma usada para anunciá-lo. Para entender o que é possível em cada condomínio, é preciso olhar para a atividade que será praticada, a destinação prevista na convenção, as deliberações já tomadas e o entendimento judicial aplicável.
Há uma atualização importante nesse cenário; em consulta realizada em 24 de setembro de 2026, o Tema Repetitivo 1.443 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permanecia com situação “Afetado”, ainda sem julgamento de mérito registrado. A discussão busca definir se a previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir a locação por curto período em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. O STJ também determinou a suspensão dos processos pendentes que tratem dessa mesma questão jurídica.
Isso não significa que as locações por curta temporada tenham sido liberadas enquanto o julgamento não acontece e também não suspende a convenção do condomínio. Para quem administra, mora ou pretende disponibilizar uma unidade, o ponto de partida continua sendo entender exatamente qual atividade está sendo realizada.
Locação por temporada e estadia curta não são necessariamente a mesma coisa
A Lei do Inquilinato tem uma categoria específica chamada locação para temporada. O artigo 48 a define como aquela destinada à residência temporária do locatário por motivos ligados a determinado período, como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no imóvel, com contrato de até 90 dias. A lei ainda disciplina aspectos próprios dessa modalidade nos artigos 49 e 50.
O limite de 90 dias, portanto, faz parte da definição legal de locação para temporada. Ele não transforma automaticamente toda ocupação curta em uma locação residencial por temporada e, por si só, não responde se determinada operação é compatível com a destinação do condomínio.
Essa diferença ganhou relevância no STJ.
No julgamento do REsp 2.121.055/MG, realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção analisou uma situação em que havia frequência e habitualidade na disponibilização do imóvel, baixa quantidade de diárias e exploração econômica. O tribunal enquadrou aquela operação como contrato atípico de curta estadia, diferente tanto da locação residencial por temporada quanto da hospedagem hoteleira tradicional.
O próprio STJ destacou outro ponto importante: a plataforma utilizada não define a natureza do contrato. Uma locação residencial, uma hospedagem ou outra modalidade de estadia podem ser anunciadas por meio digital. O que importa é como a atividade ocorre na prática.
O que a destinação residencial tem a ver com a curta temporada?
O Código Civil, no artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e não utilizá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.
É por isso que a expressão “uso residencial”, quando aparece na convenção, não pode ser ignorada na análise.
Ao mesmo tempo, o simples fato de a convenção não citar uma plataforma digital pelo nome não resolve a questão. A discussão é mais ampla: é preciso entender se a atividade praticada permanece compatível com a destinação residencial prevista para aquele condomínio.
No julgamento de maio de 2026, o STJ considerou que a atividade específica analisada, caracterizada como contrato atípico de curta estadia com exploração econômica reiterada, afastava a destinação residencial. Como o condomínio tinha destinação residencial, a alteração exigiria aprovação em assembleia.
Por isso, a pergunta mais útil não é apenas “pode anunciar em determinada plataforma?”. Antes dela vêm outras; qual modalidade será praticada? Como será feita a ocupação? O que a convenção estabelece sobre a destinação das unidades? Há decisões anteriores da assembleia sobre o assunto?
O que o STJ já decidiu e o que ainda está em julgamento?
Aqui vale separar dois acontecimentos de 2026.
O julgamento de 7 de maio
No REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção entendeu, diante das características daquele caso, que contratos atípicos de curta estada com exploração econômica reiterada descaracterizavam a destinação residencial. Para permitir uma destinação diferente da prevista na convenção, o tribunal aplicou o quórum de dois terços previsto atualmente no artigo 1.351 do Código Civil.
Esse julgamento é um precedente importante, mas não encerrou todas as dúvidas possíveis sobre locações de curta duração.
O Tema Repetitivo 1.443
Ainda em maio, na sessão eletrônica encerrada em 26 de maio, a Segunda Seção afetou outro recurso para julgamento sob o rito dos repetitivos. A decisão de afetação foi publicada em 1º de junho.
O Tema 1.443 foi formulado para definir se uma cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação das unidades por curto período, por plataformas digitais, mesmo quando não existe proibição expressa dessa modalidade.
Em 17 de setembro, o próprio STJ voltou a divulgar a afetação e a suspensão dos processos relacionados à questão.
Na consulta feita em 24 de setembro de 2026, porém, o cadastro oficial ainda indicava o tema como “Afetado”, sem julgamento de mérito registrado.
Isso produz três cuidados práticos:
- o Tema 1.443 ainda não tem tese repetitiva de mérito registrada;
- a suspensão alcança os processos pendentes que discutem a questão jurídica delimitada pelo tema, e não toda e qualquer disputa sobre locação;
- a afetação não suspende convenções, regimentos ou deliberações dos condomínios.
Também não significa que os precedentes anteriores tenham desaparecido. Eles continuam fazendo parte do cenário que precisa ser acompanhado enquanto o repetitivo não é julgado.
Quando a assembleia entra na decisão?
Nem toda providência relacionada a ocupantes temporários exige o mesmo quórum.
O artigo 1.351 do Código Civil determina aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Essa redação está em vigor desde 2022.
Por isso, se a decisão envolver efetivamente mudar a destinação já prevista ou alterar a própria convenção, esse é o quórum legal a observar.
Já questões operacionais da rotina não devem receber automaticamente o mesmo número. Procedimentos de acesso, uso de áreas comuns, formas de identificação e outras regras precisam ser examinados conforme a convenção, o regimento interno e a natureza da deliberação.
Na prática, antes de convocar uma assembleia com uma solução já pronta, vale definir com precisão o que precisa ser decidido. É essa pergunta que permite identificar o documento aplicável e o quórum correspondente.
O que continua sendo assunto da rotina do condomínio?
Enquanto a discussão jurídica avança, a administração continua tendo responsabilidades bastante concretas.
Controle de acesso, comunicação de regras existentes e registro de ocorrências fazem parte da rotina independentemente de o ocupante ser proprietário, locatário ou permanecer por período mais curto.
Isso não significa presumir que a curta permanência representa risco ou infração. O cuidado está em aplicar procedimentos objetivos e compatíveis com as regras do próprio condomínio.
Para o síndico
O primeiro passo é evitar decisões baseadas apenas no nome da plataforma ou na duração anunciada da estada.
Na nossa prática, faz diferença reunir a documentação antes de comunicar uma posição aos moradores: convenção, regimento interno, atas que tenham tratado do tema e registros das situações que efetivamente aconteceram no condomínio.
Também é importante separar a ocorrência concreta de percepção. Caso haja descumprimento de uma regra de acesso, por exemplo, registre o fato e a regra envolvida, sem transformar a modalidade de ocupação inteira em infração.
Para o proprietário
Antes de anunciar a unidade, vale conferir como o condomínio está constituído e quais decisões já foram tomadas sobre o assunto.
Um anúncio disponível em uma plataforma não significa, sozinho, que determinada forma de ocupação esteja de acordo com a destinação e as regras daquele prédio.
Se a intenção é trabalhar com locação residencial para temporada, também é importante lembrar que essa modalidade possui uma definição própria na Lei do Inquilinato. Um contrato curto não basta, isoladamente, para resolver o enquadramento.
Para quem ainda está escolhendo um imóvel com objetivo de investimento, esse é mais um motivo para conhecer o condomínio antes da compra. A Tecmóbili já abordou outros pontos que também merecem atenção quando o assunto é investir em imóveis aqui na Zona Sul.
Para o morador
Se a preocupação está na circulação de pessoas ou no cumprimento das regras do prédio, o caminho mais objetivo é observar situações concretas e levá-las aos canais de comunicação definidos pelo condomínio.
A presença de um ocupante temporário, por si só, não prova descumprimento de regra. Da mesma forma, eventuais procedimentos de identificação não autorizam a exposição de dados pessoais em grupos ou conversas entre moradores.
A administração consegue agir melhor quando recebe o fato, a data, o local e a regra que pode ter sido descumprida.
O que conferir antes de anunciar ou levar o tema à assembleia
Antes de transformar a locação por curta temporada em uma disputa entre proprietários e moradores, vale organizar a análise em etapas:
- Leia a convenção: verifique qual destinação foi definida para o edifício e para as unidades;
- Confira o regimento interno: ele pode trazer procedimentos sobre acesso, áreas comuns e rotina dos ocupantes;
- Procure as atas anteriores: veja se a assembleia já deliberou sobre locações, estadas curtas ou regras relacionadas;
- Defina a modalidade pretendida: locação residencial para temporada, hospedagem e contratos atípicos de curta estada não devem ser tratados como sinônimos;
- Observe como a atividade funciona na prática: duração, frequência, habitualidade e características da operação podem ser relevantes para o enquadramento, como mostrou o julgamento do STJ de maio de 2026;
- Defina exatamente o que a assembleia precisará decidir: alterar a convenção ou a destinação é diferente de organizar uma regra operacional;
- Confira o andamento do Tema 1.443: como o julgamento repetitivo ainda estava pendente na consulta de 24 de setembro, o status deve ser revisado novamente antes da publicação e sempre que uma decisão depender do cenário judicial atual.
Essa sequência ajuda a tirar a discussão do campo do “pode ou não pode” e colocá-la onde ela precisa estar: nos documentos, nos fatos e na decisão que realmente está em pauta.
Perguntas frequentes sobre locação por curta temporada em condomínio
A convenção precisa mencionar expressamente a plataforma?
Não necessariamente. A plataforma é apenas o meio utilizado para divulgar ou intermediar a operação. O próprio STJ já afirmou que ela não define, sozinha, a natureza jurídica do negócio. O Tema 1.443 discute justamente se a previsão de destinação residencial pode ser suficiente para impedir determinadas locações curtas por plataforma mesmo sem proibição expressa.
Um contrato curto é sempre locação por temporada?
Não. A Lei do Inquilinato define a locação para temporada pela finalidade de residência temporária e estabelece prazo não superior a 90 dias. Outros elementos da operação também precisam ser observados, e o STJ já distinguiu essa modalidade de contratos atípicos de curta estadia.
A suspensão dos processos autoriza a atividade?
Não. A suspensão determinada no Tema 1.443 alcança o processamento de processos pendentes que tratem da mesma questão jurídica submetida ao julgamento repetitivo. Ela não suspende a convenção do condomínio nem cria uma autorização geral para locações de curta duração.
O síndico pode mudar a destinação do condomínio sozinho?
Não. O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Quando houver alteração da convenção ou mudança da destinação do edifício ou da unidade, o Código Civil exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
O que conferir antes de colocar a unidade em uma plataforma?
Comece pela convenção, pelo regimento interno e pelas atas de assembleia. Depois, defina qual modalidade de uso será efetivamente praticada e confira se já existem deliberações específicas do condomínio. O nome do aplicativo e a duração da estadia, sozinhos, não encerram essa análise.
Conte com a Tecmóbili!
Quando um tema novo chega ao condomínio, boa parte do trabalho começa antes da assembleia: localizar os documentos certos, recuperar decisões anteriores, organizar a pauta e deixar claro para os moradores o que já está definido e o que ainda precisa ser deliberado.
Na Tecmóbili, participamos dessa rotina com organização documental, comunicação e condução administrativa das assembleias. É uma forma de ajudar síndicos e condomínios a tratarem assuntos complexos com informação clara, registro e processo.
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