A nota fiscal do condomínio passa a ser obrigatória em formato eletrônico a partir de 1º de dezembro de 2026. É a NFS-e, a Nota Fiscal de Serviços eletrônica, o documento fiscal digital que substitui a nota em papel, e a obrigação vale para as taxas condominiais e para as demais receitas que o condomínio administra. A regra vem do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho de 2026. Isso não quer dizer que a cota condominial passou a pagar imposto: emitir o documento é uma obrigação, recolher tributo é outra, bem diferente, e a segunda só existe para quem se enquadra numa situação específica.
Neste artigo, explicamos a diferença entre as duas obrigações, mostramos onde a tributação realmente aparece (e onde não aparece) e reunimos o que o síndico precisa deixar pronto até dezembro.
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026: o que é e o que muda no calendário
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 foi assinado em 30 de julho de 2026 pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, o órgão que administra o novo imposto criado pela reforma tributária. Publicado no dia seguinte, ele organiza em ondas o calendário nacional de obrigatoriedade da NFS-e, incluindo o destaque de IBS e CBS nos documentos fiscais.
Para o condomínio, a data que importa é 1º de dezembro de 2026: é quando entra em vigor a obrigatoriedade de emitir NFS-e para a cobrança de taxas condominiais e demais valores administrados pelo condomínio, ao lado de outras receitas de serviço que ainda não tinham regra própria.
Essa data faz parte de um calendário mais amplo, que começou em agosto de 2026 com notas fiscais de mercadoria e segue até janeiro de 2027, quando chega a vez do Simples Nacional. O condomínio entra numa das últimas ondas, junto com plataformas digitais e locação imobiliária.
Emitir a nota fiscal não é o mesmo que pagar imposto
A confusão mais comum sobre essa mudança é achar que passar a emitir documento fiscal significa que o condomínio virou contribuinte de imposto. Não é assim, e a distinção já está prevista em lei há décadas.
O Código Tributário Nacional, o CTN (art. 113), separa dois tipos de obrigação. A obrigação acessória é o dever de informar ou declarar algo ao governo, aqui, emitir a NFS-e, independente de haver imposto a pagar. A obrigação principal é o dever de efetivamente pagar um tributo, e essa só existe quando a lei classifica aquela receita como tributável.
Na prática: o condomínio passa a ter a obrigação acessória de emitir nota fiscal a partir de dezembro e, na maioria dos casos, continua sem nenhuma obrigação principal a cumprir, porque a cota condominial comum não é receita tributável. Uma obrigação não implica a outra.
Por que a cota condominial comum continua fora do IBS e da CBS
A reforma tributária criou dois tributos novos: o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios, que substitui o ICMS e o ISS, e a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, federal, que substitui o PIS e a Cofins.
A Lei Complementar 214/2025 (art. 26, caput e inciso I) já define que o condomínio edilício, o nome que o Código Civil dá à organização jurídica de um prédio ou conjunto de casas, não é, via de regra, contribuinte do IBS nem da CBS. O motivo: o condomínio não tem fim lucrativo, e a cota que cada condômino paga é rateio de despesa comum, não receita de uma atividade econômica.
É essa distinção que sustenta tudo o resto. A nota fiscal formaliza a cobrança da cota; a lei diz que essa cobrança específica, na regra geral, não gera tributo.
Onde a tributação aparece de verdade: a regra dos 80%
Existe uma situação concreta em que o condomínio passa a recolher IBS e CBS: quando a receita de exploração econômica das áreas comuns ultrapassa 20% da receita total que ele administra (LC 214/2025, art. 26, §2º, inciso II). É a que o mercado vem chamando de regra dos 80%, o espelho do mesmo limite.
Receita de exploração econômica é, por exemplo, aluguel de antena de telefonia, painel publicitário, estacionamento cedido a terceiros ou locação do salão de festas para quem não é condômino. Enquanto essas fontes somadas ficam abaixo de 20% do total, a regra geral prevalece e a tributação não se aplica. Quando ultrapassam esse limite, o IBS e a CBS passam a incidir sobre as operações de exploração econômica.
Ainda não há regulamento definindo o período de apuração desse índice, se mensal, anual ou outro. Até essa definição, o caminho prático é acompanhar a proporção ao longo do ano, sem deixar a receita de exploração crescer sem controle.
Há também uma segunda porta, facultativa: o condomínio pode optar pelo regime regular de tributação (LC 214/2025, art. 26, §2º, inciso I). Quem opta passa a recolher IBS e CBS sobre todas as receitas que cobra, inclusive a cota condominial comum, e fica vinculado a essa escolha por, no mínimo, 12 meses, com efeito só a partir do 1º de janeiro seguinte. É uma decisão estratégica, não uma obrigação automática, e costuma interessar a condomínios com receita de exploração relevante que preferem simplificar a apuração.
O que precisa estar pronto antes de dezembro
A parte operacional da mudança pede alguns passos técnicos. Vale começar antes do prazo, não na véspera:
Checklist técnico antes de dezembro
Cadastro (ou migração) no Portal Nacional da NFS-e, com CNPJ do condomínio. Mesmo sem personalidade jurídica própria, o condomínio já precisa ter CNPJ para se cadastrar.
Certificado digital e-CNPJ, modelo A1 ou A3, para autenticar a emissão dos documentos.
Conta gov.br em nível Prata ou Ouro, ou uso do certificado digital para acessar o portal.
Mapeamento das receitas do condomínio, separando com clareza a cota condominial (rateio de despesa) da receita de exploração econômica (antena, publicidade, estacionamento para terceiros, locação de áreas comuns). É essa proporção que decide se há tributo a recolher, então é o primeiro ponto a organizar.
Perguntas frequentes sobre a nota fiscal do condomínio
Emitir nota fiscal significa que o condomínio vai pagar imposto?
Na maioria dos casos, não. Emitir a NFS-e é uma obrigação acessória, informar ao fisco; pagar tributo é obrigação principal, e essa só existe se o condomínio se enquadrar numa das exceções da lei. A cota condominial comum continua sendo rateio de despesa, não receita tributável (CTN, art. 113, e LC 214/2025, art. 26).
A partir de quando o condomínio precisa emitir NFS-e?
A partir de 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, que organiza o calendário nacional de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos.
Que receitas do condomínio podem ser tributadas?
As de exploração econômica das áreas comuns, como aluguel de antena de telefonia, painel publicitário, estacionamento cedido a terceiros ou locação do salão de festas para quem não é condômino, quando essas fontes somadas ultrapassam 20% da receita total administrada (a regra dos 80%, LC 214/2025, art. 26, §2º, II).
O condomínio pode optar por entrar no regime tributário regular?
Sim, é uma opção facultativa. Quem opta passa a recolher IBS e CBS sobre todas as receitas, inclusive a cota condominial comum, e fica vinculado à escolha por no mínimo 12 meses, com efeito a partir do 1º de janeiro seguinte (LC 214/2025, art. 26, §1º e §2º, I).
O que o condomínio precisa ter pronto antes de dezembro de 2026?
Cadastro no Portal Nacional da NFS-e com CNPJ e certificado digital e-CNPJ, conta gov.br nível Prata ou Ouro, e um mapeamento das receitas que separe claramente a cota condominial da receita de exploração econômica, já que é essa proporção que decide se há tributo a recolher.
Conte com a Tecmóbili!
A nota fiscal do condomínio muda o que precisa ser emitido e declarado. Na maioria dos casos, não muda o que o condomínio paga. Entender essa diferença evita alarme desnecessário e ajuda o síndico a saber onde prestar atenção de verdade: no mapeamento das receitas, não na cota condominial em si.
Organizar o cadastro fiscal, o certificado digital e o mapeamento de receitas antes de dezembro é trabalho operacional, e é exatamente o tipo de rotina que o Backoffice Tecmóbili acompanha na gestão financeira dos condomínios que administramos. Nós, na Tecmóbili, cuidamos dessa organização para que o síndico não precise decifrar sozinho onde a nova regra se aplica ao prédio dele.
O período de apuração da regra dos 80% ainda não foi regulamentado, e novos desdobramentos da reforma tributária para o condomínio devem aparecer nos próximos meses. As atualizações sobre o tema seguem no nosso blog e nas nossas redes sociais.
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